재건축초과이익환수제 완화와 재건축 계산 방법과 부동산 전망

 

재건축초과이익환수제 완화와 재건축 계산 방법과 부동산 전망에 대해서 알아보겠습니다. 2023년 11월부터 재건축 초과이익환수제 완화에 대한 뉴스에 보도가 되었습니다. 이 개정안이 언제부터 시행되는지, 그리고 이를 어떻게 계산하는지에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다. 이 변경사항이 앞으로의 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지에 대한 전망도 함께 살펴보겠습니다. 이 글을 통해 재건축 초과이익환수제에 대한 이해를 높이고, 앞으로의 부동산 투자에 도움이 되길 바랍니다.

 

재건축초과이익환수제

 

개념

재건축 초과이익환수제(재초환)에 대해 이야기해보려 합니다. 이 법은 토지에 대한 투기를 방지하기 위해 만들어진 것으로, '재건축을 통해 얻은 초과 이익이 인당 평균 3천만 원을 넘을 경우’에는 초과 이익 금액의 최대 50%까지 부담금을 내야 하는 법입니다.

재건축으로 얻은 이익은 '조합원이 얻은 이익’에서 '인근 집값 상승분’과 '재건축 비용’을 뺀 금액으로 계산됩니다. 이 금액이 인당 3천만 원 이상일 경우에는 부담금을 내야 합니다.

재건축 종료 시점인 준공인가 날짜의 집값에서 처음 개시시점(추진위원회 설립 일자 등)의 집값을 빼고, 그다음에 정상주택가격 상승분(해당 시군구 평균 집값 상승분)과 재건축 개발비용을 제외해서 계산합니다.

이 법은 처음 2006년에 시행되었다가 주택 시장이 침체되면서 2013년부터 2017년까지 유예되었고, 2018년에 다시 부활하게 되었습니다. 이 법은 개인이 투자한 영역의 이익을 국가가 환수한다는 이유로 개인의 사유재산 침해하는 '위헌’이라는 이야기가 많았지만, 결국 통과되어 시행되었습니다.

 

 

개정안 발표 및 시행일

최근에는 정부에서 '재건축 패스트트랙’을 도입하면서 재건축 초과이익환수제로 지불해야 하는 부담금을 최대 90%까지 감면해 주는 방안을 제시하였습니다.

이전에는 안전진단, 추진위원회 구성, 조합 신청 및 설립 등의 과정이 1년에서 2년 이상 소요되었지만, 이제는 이러한 단계들을 생략하고 더욱 신속하게 재건축을 진행할 수 있게 되었습니다.

이로 인해 안전진단을 통과하지 못해 정비구역 지정이나 계획 수립 단계로 진행하지 못하던 많은 아파트 단지들이 재건축을 추진할 수 있게 되었습니다.

이런 변화에 따라, 재건축을 통해 얻은 초과 이익에 대한 부담금도 크게 줄어들 것으로 예상됩니다. 부담금 계산 시 '신탁 방식 운영비’와 같이 원래는 비용으로 인정되지 않던 부분까지 포함하여 인정 범위를 확대하겠다는 발표가 있었습니다.

이는 연말정산에서 공제 항목 범위를 확대하는 것과 비슷하므로, 조합원들에게는 큰 이점이 될 것입니다. 이 개정안에 따르면 1 주택자가 20년 이상 보유한 경우 부담금을 70%까지 면제받을 수 있게 되어, 최종 부담금은 더욱 낮아질 것으로 보입니다.

그렇다면, 재건축 초과이익환수제의 부담금은 어떻게 계산될까요? 

 

계산 방법

 

기존에는 8천만원까지의 이익은 면제되었지만, 그 이상의 이익에 대해서는 변동이 있었습니다. 1억 3천만 원까지의 이익에 대해서는 10%의 부과율이 적용되었고, 이후 5천만 원이 늘어날 때마다 부과율이 10%씩 증가하였습니다.

부과 단위가 2천만원에서 5천만 원으로 늘어났기 때문에, 이익이 더 많을 경우에도 부담금을 더 많이 아낄 수 있게 되었습니다.

예를 들어, 모든 비용을 제외하고 3억의 이익을 얻었을 경우, 다음과 같이 부담금을 계산할 수 있습니다:

8천만 원까지는 면제되므로, 부과 대상은 2억 2천만 원입니다.
8천만 원 초과, 1억 3천만 원까지: 5천만 원 * 10% = 500만 원
1억 3천만원 초과, 1억 8천만 원까지: 5천만 원 * 20% = 1000만 원
1억 8천만원 초과, 2억 3천만 원까지: 4천만 원 * 30% = 1200만 원 (과세 대상이 2억 2천만 원까지이므로)
따라서, 3억의 이익이 발생했다면 총부담금은 500만 원 + 1000만 원 + 1200만 원 = 2700만 원이 됩니다. (집값 상승분과 재건축 비용은 계산에서 제외하였습니다)

 

마지막 글

최근 정부에서 '재건축 패스트트랙’을 도입하면서 재건축 초과이익환수제로 내야 하는 부담금을 최대 90%까지 감면해 주는 방안을 제시하였습니다. 이로 인해 장기 보유한 조합원들의 부담이 가벼워져서 동의를 얻기가 쉬워지고, 재건축 진행 역시 빨라질 것으로 예상됩니다.

또한, 재개발 사업을 추진하려면 원래 해당 지역의 30년 이상 건축물이 총물량의 3분의 2가 초과되어야 했지만, 이 기준도 60%까지 완화되었습니다. 촉진지구로 선정되면 50%만 넘기게 되면 재건축이 가능해집니다.

이러한 변화로 인해, 2027년까지 총 95만 가구에 대한 공급 물량을 확보할 것으로 예상되고 있습니다. 수도권의 경우 재건축 가능 물량이 55만 가구, 지방은 20만 가구에 해당하며, 재개발 역시 수도권 14만 가구, 지방 6만 가구가 예상됩니다.

그러나, 재개발과 재건축에는 여전히 오랜 시간이 소요되며, 이로 인한 이익은 보장되지 않습니다. 따라서, 이러한 점을 유의하면서 부동산 투자를 계획하시는 것이 중요합니다. 이 정보가 도움이 되었기를 바랍니다.